Os reparos no imóvel alugado geram dúvidas frequentes sobre quem deve arcar com cada conserto durante a locação residencial. A divisão de despesas depende diretamente da origem do problema, separando falhas estruturais das manutenções decorrentes do uso cotidiano. Entender o que diz a legislação evita conflitos entre proprietários e inquilinos desde a entrega das chaves.
A regra da Lei do Inquilinato em uma frase
A Lei nº 8.245/1991 determina que o locador deve entregar o imóvel em condições de uso e o locatário deve devolvê-lo no mesmo estado em que o recebeu. Essa premissa divide a responsabilidade pelos consertos entre a estrutura do edifício e a conservação diária feita por quem habita o espaço. Conhecer as obrigações legais garante um contrato mais transparente para ambas as partes.
Locador: estrutura e defeitos anteriores (Art. 22)
O proprietário é responsável por garantir o uso pacífico do imóvel e responder por vícios ou defeitos anteriores à locação, conforme o art. 22 da legislação de locações. Isso inclui problemas graves na estrutura, falhas ocultas nas instalações e vicios que comprometam a habitação. Para entender melhor os deveres do proprietário, confira o guia completo sobre as obrigações do locador. Nenhuma reforma que mude a estrutura original por falha antiga deve sair do bolso do morador.
Locatário: uso, pequenos reparos e danos que causar (Art. 23)
Quem aluga tem o dever de cuidar da conservação diária, realizar a manutenção rotineira e responder por qualquer estrago provocado por mau uso, familiares ou visitantes, segundo o art. 23 da mesma lei. Se você quer saber o limite exato dessas responsabilidades, vale a pena ler sobre as obrigações do locatário. Pequenos desgastes do dia a dia e quebras acidentadas por descuido ficam sob a responsabilidade financeira de quem habita o local.
Tabela: quem paga cada reparo
Abaixo está o resumo prático para identificar o responsável financeiro pelos principais tipos de manutenções e consertos em uma moradia alugada.
| Item do imóvel | Tipo de problema | Quem paga |
|---|---|---|
| Torneira e sifão | Desgaste de borrachas ou vazamento por uso | Inquilino |
| Telhado | Infiltração por telha quebrada em tempestade | Proprietário |
| Pintura interna | Desgaste natural após anos de moradia | Proprietário |
| Disjuntor e tomadas | Queima por curto-circuito na rede antiga | Proprietário |
| Chuveiro | Resistência queimada durante o uso | Inquilino |
Hidráulica: torneira, descarga, vazamento e cano
Na parte hidráulica, a regra diferencia o encanamento embutido dos acessórios de uso direto. O locatário cuida de trocar reparos simples como borrachas de torneiras, correntes de caixa de descarga e entupimentos causados por detritos. Já o proprietário paga por vazamentos ocultos dentro da parede, rupturas de tubulação principal e problemas na caixa d’água estrutural.
Elétrica: tomada, chuveiro, disjuntor e fiação
Os componentes elétricos seguem a mesma lógica de rotina versus infraestrutura. A troca de resistências de chuveiro queimadas e lâmpadas fundidas cabe ao morador. Por outro lado, a substituição de fiação deteriorada pelo tempo, quadros de distribuição defeituosos e tomadas derretidas por falha na rede elétrica são custos do locador.
Estrutura: telhado, rachaduras e infiltração
Problemas estruturais graves comprometem a habitabilidade e fogem totalmente do controle de quem apenas habita o espaço. Infiltrações vindas da fachada, lajes rachadas e telhas quebradas por intempéries exigem intervenção imediata do proprietário. Para aprofundar esse assunto específico, consulte o artigo sobre infiltração no imóvel alugado.
Portas, janelas, fechaduras e vidros
Fechaduras quebradas por uso inadequado ou chaves perdidas devem ser repostas pelo morador. Se o trinco quebrar por fadiga do metal antigo ou a esquadria emperrar por empenamento da parede, o conserto é dever do locador. Os vidros quebrados durante a vigência do contrato são pagos por quem ocupa o espaço, salvo se vierem danificados desde o início.
Eletrodomésticos do imóvel mobiliado
Em residências alugadas com mobília, cada eletrodoméstico precisa de um levantamento detalhado de funcionamento no início da locação. Para registrar corretamente esses bens, utilize as orientações do inventário do imóvel mobiliado. A queima de peças por variação de tensão elétrica na rede é encargo do proprietário, enquanto danos por queda ou falta de limpeza cabem ao inquilino.
Desgaste natural x mau uso
O desgaste natural decorre do envelhecimento normal dos materiais com o passar dos anos de moradia. A pintura que desbota, o piso que perde o brilho e o rejunte que escurece entram nessa categoria e são de responsabilidade financeira do locador. Para entender a linha tênue entre esses conceitos, veja a análise completa sobre desgaste natural. O mau uso, por sua vez, abrange portas riscadas por animais domésticos, furos excessivos na parede ou pisos quebrados por impacto.
Toque na imagem para ampliar e salvar.
Reparos urgentes: o que diz o Art. 26
O art. 26 da Lei do Inquilinato trata dos reparos urgentes que cabem ao proprietário. O inquilino é obrigado a permitir a obra. Se a obra durar mais de dez dias, ele tem direito a abatimento do aluguel proporcional aos dias que passarem disso; se passar de trinta dias, pode encerrar o contrato. O aviso vem de outra regra: o inquilino deve comunicar logo ao proprietário qualquer defeito que caiba ao dono do imóvel consertar (art. 23, IV), de preferência por escrito, para ter prova. Se o proprietário não age e o inquilino paga um conserto necessário, como um cano rompido, a lei prevê indenização (art. 35), a não ser que o contrato tenha cláusula de renúncia, que é comum e válida (Súmula 335 do STJ).
Como registrar o estado das instalações na vistoria
Registrar detalhadamente o estado das instalações hidráulicas e elétricas na entrada evita qualquer discussão financeira na devolução das chaves. O laudo deve conter fotos nítidas e descrições minuciosas de cada cômodo, especificando riscos, manchas ou defeitos preexistentes. O Flash Vistoria ajuda você a aplicar um checklist completo em cada foto e registrar data, hora e localização no documento. Dessa forma, fica provado o estado exato do bem antes da entrega ao novo morador.
FAQ — Perguntas frequentes sobre reparos no imóvel alugado
O inquilino pode fazer o reparo e cobrar do proprietário?
Sim, se o conserto for necessário, como um cano rompido: a lei prevê indenização mesmo sem autorização do proprietário (art. 35). A exceção é o contrato com cláusula de renúncia, que é comum e válida (Súmula 335 do STJ). Antes de pagar, avise o proprietário por escrito (art. 23, IV) e guarde orçamentos e recibos. Melhorias que não eram necessárias só dão direito a ressarcimento com autorização do proprietário, conforme as regras sobre benfeitorias.
Quem paga a troca do chuveiro queimado?
A substituição da resistência ou do próprio chuveiro queimado durante a vigência da locação é responsabilidade financeira do inquilino. O equipamento é considerado um acessório de uso cotidiano cuja manutenção rotineira cabe a quem habita o espaço. A exceção ocorre se o chuveiro já estava defeituoso no primeiro dia, fato que deve constar no laudo inicial.
E as benfeitorias feitas sem autorização?
As benfeitorias úteis ou voluptuárias feitas sem o consentimento expresso do proprietário não dão direito a indenização ou retenção do imóvel. O morador pode retirar esses acréscimos no final da locação, desde que isso não cause danos à estrutura original. Benfeitorias necessárias para evitar a ruína do bem, contudo, devem ser reembolsadas mesmo sem autorização prévia, a não ser que o contrato tenha cláusula de renúncia (art. 35 e Súmula 335 do STJ).
O que acontece se o inquilino recusar pagar um estrago que causou?
A recusa injustificada em arcar com danos comprovados por mau uso configura infração contratual e pode motivar a rescisão da locação. O proprietário pode utilizar o depósito caução para cobrir os custos do conserto, desde que apresente orçamentos idôneos e laudos comparativos da entrada e da saída. Se o valor do estrago superar a garantia, a cobrança judicial pode ser acionada.
A vistoria de saída exime o inquilino de cobranças posteriores?
A vistoria de saída assinada por ambas as partes atesta o estado do imóvel no momento da entrega das chaves, encerrando a responsabilidade do locatário. Se forem descobertos vícios ocultos e difíceis de constatação visual imediata dentro do prazo legal, o proprietário poderá cobrar o reparo posteriormente. Por isso, a conferência inicial e final deve ser rigorosa e detalhada.
A divisão correta das despesas de manutenção evita desgastes desnecessários e mantém a relação de locação transparente. Utilize laudos detalhados desde a entrega das chaves para documentar com precisão o estado real do imóvel. Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado.
