Lei do Inquilinato Atualizada (2026): O Que Vale e o Que Mudou

A Lei do Inquilinato atualizada é a mesma Lei nº 8.245/1991, com as alterações feitas até 2012, a maior delas pela Lei 12.112/2009: não existe uma nova Lei do Inquilinato em 2026. O que mudou nos últimos anos veio de fora dela, nos juros de dívidas do Código Civil (2024) e na tributação do aluguel pela reforma tributária (a partir de 2026).

Este guia reúne o que vale hoje, artigo por artigo, para quem aluga, administra ou vistoria imóveis. Cada regra traz o número do artigo, para você conferir no texto oficial da lei.

O que a Lei do Inquilinato regula

A Lei do Inquilinato regula a locação de imóvel urbano: residencial, comercial (que a lei chama de não residencial) e para temporada. Ela define os deveres do proprietário e do inquilino, os prazos do contrato, as garantias permitidas e as ações de despejo e de renovação.

Pelo art. 1º, ficam de fora e seguem o Código Civil ou leis próprias:

• imóveis da União, dos estados, dos municípios e de suas autarquias e fundações;
• vagas autônomas de garagem e espaços de estacionamento;
• espaços destinados à publicidade;
• apart-hotéis, hotéis-residência e similares que prestam serviços regulares aos hóspedes;
• o arrendamento mercantil (leasing), em qualquer modalidade.

Na lei, o proprietário que aluga é o locador, e o inquilino é o locatário. Os dois termos aparecem ao longo do texto com esse sentido.

O que mudou de verdade na Lei do Inquilinato

Desde 1991, o texto da lei mudou poucas vezes, e a última alteração foi em 2012. As novidades recentes que afetam o aluguel estão em outras leis. A tabela traz as mudanças com mais efeito no dia a dia.

Reforma tributária: quem paga IBS e CBS sobre o aluguel

Pela Lei Complementar 214/2025 (art. 251), a pessoa física que aluga imóveis só passa a pagar IBS e CBS se, no ano anterior, recebeu mais de R$ 240 mil em aluguéis e alugou mais de três imóveis. As duas condições valem juntas, e o limite é corrigido pelo IPCA.

Para quem entra na regra, a alíquota da locação tem redução de 70% (art. 261), e no aluguel residencial há um redutor social de R$ 600 por mês por imóvel, abatido da base de cálculo (art. 260). Em 2026 a cobrança é de teste; ela cresce a partir de 2027 e fica completa em 2033. Os detalhes estão no guia sobre a reforma tributária no aluguel.

A mesma lei prevê o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), um código único para cada imóvel, mantido pela Receita Federal. Segundo a Receita, em 2026 a inscrição é obrigatória só para os imóveis urbanos das capitais e do Distrito Federal; nos demais municípios, a partir de janeiro de 2027.

O que ainda é projeto e não vale

O despejo extrajudicial, feito em cartório sem processo judicial, está no Projeto de Lei 3.999/2020. Ele foi aprovado na Comissão de Constituição e Justiça da Câmara em junho de 2025 e, em outubro de 2026, aguardava a decisão de um recurso na Mesa da Câmara. Até virar lei, despejo continua sendo ação judicial (art. 5º).

O que circula na internet e não é verdade

• “Saiu uma nova Lei do Inquilinato em 2026.” Não saiu. A Lei 8.245/1991 segue em vigor, e a última alteração no texto dela é de 2012.
• “O contrato por escrito passou a ser obrigatório.” A lei ainda trata da locação verbal (art. 47). O contrato escrito é o recomendado, mas não houve mudança na lei.
• “O aviso de 30 dias virou 15 dias úteis.” Os 30 dias de aviso continuam (arts. 6º, 46 e 57). Os prazos de 15 dias da lei são outros: a liminar de desocupação e o pagamento da dívida para evitar o despejo.
• “O despejo agora é feito em cartório.” Ainda é projeto de lei, como visto acima.

Deveres do locador (art. 22)

O art. 22 lista o que o proprietário deve cumprir durante toda a locação. Os incisos que mais aparecem no dia a dia da imobiliária são estes:

• entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina (I) e garantir o uso pacífico durante a locação (II);
• responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (IV);
• fornecer, se o inquilino pedir, a descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com os defeitos existentes (V);
• dar recibo discriminado do que o inquilino paga, sem quitação genérica (VI);
• pagar a taxa de administração da imobiliária e a de intermediação, incluída a análise de cadastro do inquilino e do fiador (VII);
• pagar impostos, taxas e o seguro complementar contra fogo, salvo se o contrato disser o contrário (VIII);
• pagar as despesas extraordinárias de condomínio, como obras estruturais e fundo de reserva (X).

Cada inciso está detalhado no guia das obrigações do locador.

Deveres do locatário (art. 23)

O art. 23 traz as obrigações do inquilino. As que geram mais conflito na devolução das chaves são as ligadas ao estado do imóvel:

• pagar o aluguel e os encargos no prazo do contrato ou, se não houver prazo, até o sexto dia útil do mês seguinte (I);
• usar o imóvel para o fim combinado e cuidar dele como se fosse seu (II);
• devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo o desgaste do uso normal (III);
• avisar o locador de danos que caiba a ele consertar (IV) e reparar os danos que ele, a família ou visitantes causarem (V);
• não modificar o imóvel por dentro ou por fora sem consentimento prévio e por escrito (VI);
• permitir a vistoria do imóvel, com dia e hora combinados antes (IX);
• pagar as despesas ordinárias de condomínio, como salários, limpeza e manutenção das áreas comuns (XII).

A lista completa está em obrigações do locatário, e a divisão do condomínio em despesas ordinárias e extraordinárias.

Onde entra a vistoria na Lei do Inquilinato

A lei não usa a expressão “laudo de vistoria”, mas três incisos dependem dele. Sem o registro da entrada, não há como provar em que estado o imóvel foi entregue nem o que mudou até a saída.

1. Entrada (art. 22, V): a descrição minuciosa do imóvel, com os defeitos existentes, é o laudo de vistoria de entrada. A lei diz que o locador a fornece se o inquilino pedir, mas a imobiliária que não faz a vistoria fica sem prova depois.
2. Durante a locação (art. 23, IX): o locador pode vistoriar o imóvel com dia e hora combinados, para conferir a conservação.
3. Saída (art. 23, III): o imóvel volta no estado em que foi recebido, salvo o desgaste natural. A vistoria de saída comparada com a de entrada mostra o que é dano e o que é uso normal.

Os dois artigos estão explicados em Lei do Inquilinato e vistoria, e a diferença entre dano e uso normal em desgaste natural ou dano. No Flash Vistoria, as fotos saem com data, hora e localização, e a vistoria de saída é comparada com a de entrada cômodo por cômodo.

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Prazos do contrato, prorrogação e devolução antecipada

O contrato pode ter qualquer prazo, mas o de 30 meses muda as regras de retomada do imóvel (arts. 46 e 47). Contrato de 10 anos ou mais precisa da concordância do cônjuge (art. 3º).

Mais detalhes em contrato de locação de 30 meses. Na saída antecipada, a vistoria na rescisão antecipada registra o estado do imóvel no dia da entrega das chaves.

Aluguel, reajuste e atraso

O valor do aluguel é livre, mas não pode ser fixado em moeda estrangeira nem atrelado ao câmbio ou ao salário mínimo (art. 17). O reajuste é anual: cláusula com periodicidade menor que um ano é nula (Lei 10.192/2001, art. 2º, § 1º).

• Índice: é o que o contrato escolher, como IGP-M ou IPCA. Veja o guia de reajuste de aluguel.
• Revisão: sem acordo, locador ou inquilino pode pedir na Justiça a revisão do aluguel ao preço de mercado depois de três anos de contrato (art. 19).
• Pagamento adiantado: é proibido, salvo na locação para temporada e no contrato sem garantia, em que o locador pode cobrar até o sexto dia útil do mês que vai vencer (arts. 20 e 42).
• Atraso: valem a multa e os juros do contrato. Se o contrato não fixar índice nem juros, a dívida é corrigida pelo IPCA e tem juros pela taxa legal, desde o fim de agosto de 2024 (Lei 14.905/2024).

Garantias locatícias (art. 37)

A lei admite quatro garantias e proíbe, sob pena de nulidade, mais de uma no mesmo contrato (art. 37, parágrafo único).

• Caução: em bens móveis, imóveis ou dinheiro. Em dinheiro, no máximo três meses de aluguel, depositados em caderneta de poupança (art. 38, § 2º).
• Fiança: com prazo indeterminado, o fiador pode sair avisando o locador, mas responde por mais 120 dias. O locador então pode pedir nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazer a locação (art. 40, X e parágrafo único).
• Seguro de fiança locatícia: o prêmio é pago pelo inquilino (art. 23, XI).
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: incluída em 2005 e menos comum que as outras três.

O título de capitalização, comum no mercado, não aparece com esse nome na lista do art. 37 e costuma ser tratado como caução. Compare as opções em caução, fiador ou seguro-fiança.

Despejo: quando cabe e quais são os prazos

Qualquer que seja o motivo, o locador retoma o imóvel por ação de despejo (art. 5º). Os prazos principais, vários deles ajustados pela reforma de 2009, são estes:

• Liminar em 15 dias: o juiz pode mandar desocupar em 15 dias, antes de ouvir o inquilino, se o locador depositar caução de três aluguéis. Uma das hipóteses é a falta de pagamento em contrato sem nenhuma garantia (art. 59, § 1º, IX).
• Pagar para evitar o despejo: o inquilino e o fiador podem quitar a dívida atualizada em 15 dias contados da citação. Isso só pode ser feito uma vez a cada 24 meses (art. 62, II e parágrafo único).
• Depois da sentença: o inquilino tem 30 dias para sair por conta própria, ou 15 dias em alguns casos, como quando o processo levou mais de quatro meses até a sentença (art. 63).

O passo a passo do processo está em ação de despejo.

Outros direitos que o corretor precisa conhecer

• Preferência na venda (arts. 27 e 28): o inquilino tem prioridade para comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros e 30 dias para responder. Veja direito de preferência do inquilino.
• Benfeitorias (arts. 35 e 36): salvo cláusula em contrário, as necessárias são indenizáveis mesmo sem autorização e as úteis só se autorizadas. As voluptuárias não são indenizadas, mas o inquilino pode retirá-las se isso não afetar a estrutura do imóvel. Veja benfeitorias no imóvel alugado.
• Sublocação e cessão (art. 13): dependem de consentimento prévio e por escrito do locador. O silêncio dele não vale como autorização.
• Temporada (arts. 48 e 49): até 90 dias, com ou sem mobília, e o locador pode receber os aluguéis de uma vez e antecipados. Veja locação por temporada.
• Renovação do aluguel comercial (art. 51): o inquilino tem direito a renovar se o contrato é escrito, soma 5 anos e ele está no mesmo ramo há 3 anos. A ação deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato.

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Perguntas frequentes sobre a Lei do Inquilinato atualizada

Conclusão: a lei é a mesma, os detalhes é que pesam

Quem trabalha com locação não precisa se preparar para uma nova Lei do Inquilinato, e sim aplicar bem a que existe: o prazo certo de aviso, uma garantia só por contrato e a vistoria de entrada e de saída bem documentada. Quando uma lei mudar de fato, ela aparece publicada no Diário Oficial e no texto atualizado do Planalto.

Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado.

Fontes consultadas

Texto revisado em 9 de outubro de 2026 com base nas normas oficiais:

• Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), texto compilado
• Lei nº 12.112/2009 e Lei nº 12.744/2012
• Lei nº 14.905/2024 (juros e correção no Código Civil)
• Lei Complementar nº 214/2025 (IBS e CBS) e perguntas frequentes da Receita sobre o CIB
• Projeto de Lei 3.999/2020 na Câmara dos Deputados